Introduction
La fiscalité immobilière 2026 évolue avec plusieurs mesures proposées dans le cadre de la loi de finances. Ainsi, les propriétaires bailleurs et investisseurs doivent s’y préparer. De nouvelles règles touchent l’amortissement, le micro-foncier et le déficit foncier. Par conséquent, ces réformes pourraient améliorer la rentabilité de certains biens mais imposer aussi de nouveaux arbitrages.
1. Les nouveautés fiscales prévues en 2026
1.1 Amortissement pour la location nue
À partir de 2026, un mécanisme d’amortissement fiscal s’appliquerait aussi aux locations nues.
- 5 % par an pour les logements neufs (hors foncier).
- 4 % par an pour les logements anciens, à condition que les travaux dépassent 15 % du prix d’acquisition.
- Un bonus supplémentaire de 0,5 % à 1,5 % serait accordé si le propriétaire pratique un loyer abordable.
👉 Cette mesure vise à rapprocher la fiscalité des locations nues de celle des meublés.
1.2 Nouveau régime micro-foncier
Le régime micro-foncier serait renforcé afin d’élargir son attractivité :
- Abattement porté de 30 % à 50 %.
- Plafond de revenus doublé, passant de 15 000 € à 30 000 €.
Ainsi, davantage de petits bailleurs pourraient profiter d’un régime simple et avantageux.
1.3 Déficit foncier revalorisé
Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global serait multiplié par 4 :
- De 10 700 € actuellement à 40 000 €.
- Objectif : inciter les propriétaires à réaliser des travaux énergétiques lourds, souvent indispensables pour améliorer le DPE des logements.
1.4 Allègement possible de l’IFI
Enfin, une exonération partielle de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les biens mis en location est envisagée. Cela allégerait la fiscalité des gros patrimoines locatifs.
2. Les impacts concrets pour les investisseurs
2.1 Retour de la location nue
Grâce à l’amortissement et à la hausse du micro-foncier, la location nue pourrait redevenir compétitive par rapport à la location meublée.
2.2 Forte incitation aux rénovations
Avec un plafond de déficit foncier quadruplé, les propriétaires ont tout intérêt à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
2.3 Simplification de la gestion fiscale
Le relèvement du plafond du micro-foncier permettrait à plus de bailleurs d’échapper à la complexité du régime réel.
2.4 Risques de disparités
Cependant, la fiscalité pourrait devenir plus exigeante sur la performance énergétique des biens. En effet, certaines incitations pourraient être conditionnées à une bonne étiquette DPE.
3. Exemple concret : appartement ancien rénové
- Prix d’achat : 200 000 €
- Travaux : 40 000 € (20 % du prix)
- Amortissement : 4 % → 9 600 € déductibles/an
- Gain fiscal : 3 000 à 4 000 €/an selon TMI
Ainsi, l’investisseur améliore sa rentabilité nette de 1 à 2 points grâce aux nouvelles règles de 2026.
4. Points de vigilance
- Les mesures sont encore des propositions et pourraient évoluer avant l’adoption définitive de la loi de finances.
- Certaines dispositions pourraient s’appliquer uniquement aux logements énergétiquement performants.
- Par ailleurs, la hausse continue des taxes foncières risque de réduire une partie du gain fiscal.
Conclusion
La fiscalité immobilière 2026 pourrait bien redonner de l’attrait à l’investissement locatif. Entre amortissement, déficit foncier accru et micro-foncier élargi, les bailleurs disposent de nouvelles opportunités pour optimiser leurs revenus. Cependant, il reste crucial d’anticiper les textes définitifs et de simuler plusieurs scénarios. Ainsi, les investisseurs avertis pourront sécuriser leur stratégie patrimoniale tout en profitant des avantages de la réforme.
